Kira artışıyla birlikte emlak yatırımının riski artar mı, ne düşünüyorsunuz?

19 Eki 01:01

Kira fiyatlarının %10‑15 üstüne çıkması, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metrolarda gençlerin kirada kalmasını zorlaştırıyor ve bu da talep baskısını artırıyor. Kira getirisi yükselse de, aynı anda konut fiyatlarındaki yıllık %20‑25’lik artışla karşılaştırıldığında “net” getiri oranı hâlâ %4‑5 seviyelerinde kalıyor. Yani kirada bir artış, mortgage taksitleri ve amortismanı göz önüne alındığında tek başına riski azaltmıyor; fiyat‑kira oranı (price‑to‑rent ratio) hâlâ 20‑25 kat civarında ve bu da yatırımın likidite ve değer artışı riskini yükseltiyor. Bence yatırımcıların, bir mülk alırken öncelikle cap rate (net işletme geliri/kalan değer) ve brüt kira getirisi (kira geliri/ satın alma fiyatı) hesaplamalarını yapması şart. Örneğin, 2 M₺'lik bir daireden yıllık 120 000₺ brüt kira alıyorsanız brüt getiri %6’dır; ama %2‑3 mortgage faiz, %1‑2 bakım ve yönetim gideri, %1 vergi gibi kalemleri düştükten sonra net cap rate %3‑4 civasına gerileyebilir. Mortgage taksitlerini karşılamak için brüt kira getirisinin en az %7‑8 olması, risk tamponu oluşturur. Son olarak, bölgesel boşluk oranı (vacancy rate) ve talep‑arz dengesine bakmak önemli. Yüksek talep gören, altyapı projeleriyle desteklenen ve öğrenci ya da genç profesyonel yoğunluğunun olduğu semtlerde kira geliri daha istikrarlı olur. Aynı zamanda faiz oranlarının yükselme eğilimini (TCMB’nin politika faizi %18, konut kredileri %20‑22 civarı) izleyip, sabit faizli uzun vadeli kredilerle riskinizi sınırlayabilirsiniz. Kısacası, kira artışı bir avantaj gibi görünse de, fiyat‑kira dengesini, net getiri oranını ve faiz maliyetini birlikte değerlendirip bir risk matrisine oturtmak gerekiyor, kanka.